Nebenkostenabrechnung

Mobile-first iOS-App, die deutschen Kleinvermietern (1–10 Einheiten, ohne Hausverwaltung) die jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung nach BetrKV und HeizkostenV abnimmt — vom Belegscan bis zur versandfertigen PDF-Abrechnung.

Status: Phase 0 (MVP-Gerüst) — Datenmodell, Berechnungs-Engine, Tab-Bar-UI, Onboarding und DSGVO-Compliance stehen. Entwicklung auf Basis realer Daten der Testimmobilie Bahnhofstr. 37, Berlin.

Warum

Vermieter mit ein bis zehn Einheiten haben für eine Hausverwaltung zu wenig Volumen und für Excel zu viel rechtliche Komplexität: 17 umlagefähige Kostenarten in der BetrKV, der 30/70-Split aus der HeizkostenV, der §35a-EStG-Lohnanteil, das CO₂KostAufG-Stufenmodell, und die Pflicht zur belegbasierten Nachvollziehbarkeit.

Die App macht den Weg von der gescannten Rechnung bis zur fertigen, gerichtsfesten Abrechnung mobil, in deutscher Sprache und ohne Schreibtisch.

Highlights

• Foto-KI-Pipeline — Rechnungen scannen → on-device-OCR (Apple Vision) → typ-spezifische KI-Extraktion → validierter Vorschlag. Drei strikt getrennte Datenebenen: Rohdaten · Vorschlag · Validiert. Nur validierte Daten fließen in die Abrechnung.
• Strikte Daten, keine Schätzungen. Die App rechnet nur, wenn jeder Pflichtwert aktiv bestätigt ist. Keine stillen Null-Fallbacks, kein Vorjahres-Übernehmen, kein verstecktes Default. Lücken werden mit sprungfähigen Hinweisen sichtbar gemacht.
• §35a EStG ausweisbar — haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen werden separat dokumentiert.
• DSGVO-konform — privater iCloud-Container pro User, expliziter AVV im Onboarding, Daten-Export als ZIP, vollständige Löschung zweistufig bestätigt. PII-Schwärzung vor jedem KI-Call ist Pflicht.
• Multi-Objekt — bis zu vier Immobilien, Scope-Wechsel pro Tab zwischen Gesamt-Objekt und Einzel-Einheit.
• Berechnungskern ist pur — die Calc-Layer kennt nur Foundation, rechnet auf Input-Structs und ist zu 100 % testbar gegen reale Zahlen.

Tech-Stack

• Swift 6.3 mit strict concurrency
• SwiftUI, Deployment Target iOS 26.3+ (Xcode 26.4.1)
• SwiftData + CloudKit (privater Container pro User)
• Foundation Models Framework für on-device-KI (iOS 26)
• VisionKit DataScannerViewController für Dokument-Scans
• AVFoundation + Vision für Zählerstand-Fotos
• PDFKit via HTML-Template (Mustache-Platzhalter)
• StoreKit 2 für das Jahresabo (ab Phase 1)
• Swift Testing (@Test Macros)

Kein Backend — bis auf einen schmalen Cloudflare-Worker-Proxy für Claude-API-Calls (Phase 1). Der Anthropic-Key ist niemals im App- Binary.

Architektur

NebenkostenApp/
├── App/              SwiftUI App-Entry, Root-TabView, Environment
├── Models/           SwiftData @Model-Klassen (keine Business-Logik)
├── Calc/             Reine Berechnungs-Logik (nur Foundation)
├── Services/         CloudKit, KI-Extraktion, PDF, Privacy-Utils
├── Features/
│   ├── Onboarding/   User-Stammdaten + DSGVO + erstes Objekt
│   ├── Objekt/       Tab 1: Dashboard, Mieter, Zähler, Kostenarten
│   ├── Dokumente/    Tab 2: Scan, Archiv, Suche
│   ├── Abrechnungen/ Tab 3: Perioden, Erstellung, Versand
│   └── Einstellungen/Tab 4: Stammdaten, Abo, DSGVO, Legal
├── Templates/        HTML-Templates für PDF-Generierung
└── Common/           Hilfstypen, Formatters, Extensions

Kritische Regel: Die Calc-Layer importiert ausschließlich Foundation. Keine SwiftData-, SwiftUI-, CloudKit- oder UIKit-Typen darin — die Brücke baut der Service-Layer. Das hält jeden Rechen­ schritt nachvollziehbar und vollständig testbar.

Design-System

Eigenes Design-System auf Basis eines Claude-Design-Handoffs in design_handoff_nebenkosten_app/:

• Farben zentral in Core/Design/DesignTokens.swift (Single Source of Truth, 1:1 mit der Typografie-Spec)
• Typografie verbindlich in design_handoff/typografie-spec.html — IBM Plex Sans für Text, IBM Plex Mono für Zahlen, niemals mischen innerhalb einer Zeile
• Komponenten unter UI/Components/ (Card, Row, StatusPill, CollapsibleSection, ProgressRail …)
• Light-Mode-only in Phase 1, Dark-Mode-Overrides folgen

Rechtliche Grundlagen

• BetrKV — 17 umlagefähige Kostenarten
• HeizkostenV — 30 / 70 oder konfigurierbarer §9-Split mit Heizung/Warmwasser-Trennung, Stromzuschlag, separaten Nebenkosten-Töpfen
• §35a EStG — Lohnanteile aus Handwerker- und haushaltsnahen Dienstleistungen werden separat ausgewiesen
• CO₂KostAufG — Stufenmodell zur CO₂-Kostenaufteilung
• DSGVO — Vermieter ist Verantwortlicher, App-Anbieter ist Auftragsverarbeiter, Apple iCloud Unterauftragsverarbeiter
• §257 HGB — 10 Jahre Aufbewahrung für Handelsunterlagen

Roadmap

• Phase 0 — MVP-Gerüst (aktuell): Datenmodell, Calc-Engine, Tab-Bar-UI, manuelle Dateneingabe, Onboarding, DSGVO
• Phase 1: Foto-KI-Pipeline scharfstellen, Zählerstand-Foto mit Custom-Kamera, Cloudflare-Proxy für Claude, StoreKit-Abo
• Phase 2: User-konfigurierbare Erwartungen, vollwertige Inspektor-Logik, Dark-Mode, PDF-Builder finalisieren
• Phase 3: Mieter-Portal mit eigenem Login

Was bewusst nicht zum Scope gehört

• Mietverwaltung (Staffelmieten, Kündigungsfristen)
• Android / Web — iOS-only by design
• Mehrere User pro Apple-ID
• Backend mit eigener User-Verwaltung — CloudKit übernimmt das

Vertrieb

Kommerzielle App, geplant für den deutschen App Store, Jahresabo im Bereich 49–99 €.

Lizenz

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